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Impact de la loi PACTE sur le crowdfunding immobilier

Adoptée par le parlement le 11 avril et promulgué le 22 mai 2019 le Plan d’Action pour la Croissance et le Transformation des Entreprises dit loi pacte propose 200 articles de loi qui sont en passe d’être effectives avant Janvier 2020. La majorité des mesures est entrée en vigueur courant 2019. 

Parlons de ce qui va nous importer en tant qu’investisseur sur une plateforme de crowdfunding immobilier : une fiscalité super avantageuse.

Dans la fiscalité française il faut traiter ce que l’on vous donne d’une main et ce qui l’on vous prend de l’autre. Donc nous ne pouvons pas parler de fiscalité avantageuse apportée par certaines dispositions de la loi pacte avant d’avoir traité de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).

Clarifions l’IFI vue par le prisme du crowdfunding immobilier : Les placements sous forme de titres de créances (obligations) dans des sociétés opératrices de projets immobiliers (qu’ils prennent possession de biens ou non) ne sont pas à prendre en compte dans le calcul du patrimoine immobilier. Tous les projets de crowdfunding immobilier faisant appel à des emprunts obligataires ne change donc pas le calcul de l’assiette de l’IFI.

Le cas de l’acquisition de titres en capital (actions) est différent. Ne sont à prendre en compte, que les valeurs des biens immobiliers possédés via une société dont vous détenez au moins 10% du capital. Ainsi, si vous êtes intéressés par acquérir un bien (type investissement locatif) via une société mieux vaut investir moins de 10% si vous ne voulez pas que vos investissements contribuent à augmenter l’assiette fiscale de l’IFI.  

Pour l’investissement locatif en crowdfunding immobilier qui se traduit également par l’acquisition d’actions ou parts sociales,  il est judicieux de ne pas investir au-delà de 9,5% du montant du capital pour ne pas atteindre les 10% fatidiques. C’est une bonne règle de conduite non seulement pour l’assiette et mais aussi pour la dilution des risques.

Les précautions d’usage étant rappelées, passons aux points qui sont rentrés ou vont rentrer en vigueur sous peu grâce à la loi pacte :

• Le premier article en vigueur depuis le 24 juillet 2019 est l’article 71 qui impacte l’article 224-3 du code monétaire et financier. Les versements dans un plan d’épargne retraite qui a donné lieu à l’ouverture d’un compte titre peuvent être maintenant affectés à l’acquisition de titres intermédiés par les plateformes de crowdfunding immobilier qui ont le statut CIP. Ceci signifie que les titres (obligations et actions) provenant de levée de fonds d’une plateforme CIP peuvent être logés dans le compte titre et prétendre à la défiscalisation des intérêts et des plus-values liées à la revente du bien.
• Le deuxième article impacte les PEA PME. Cette mesure a pour objectif d’encourager les titulaires de PEA-PME à détenir des titres de financement participatif, en défiscalisant tout ou partie de leurs gains. La loi PACTE rend éligible aux PEA les actions, les titres participatifs et les obligations à taux fixe et convertibles. Le plafond des versements aux plans PEA-PME et PME classique est désormais placé à 225 000 euros, par personne.
• Le troisième point, a été longtemps discuté et annoncé. La loi PACTE devait acter le relèvement du seuil du plafond de collecte par projet à 8 millions d’euros, contre 2,5 millions aujourd’hui. Mais cette disposition ne figurait pas dans la loi PACTE. Toutefois, le relèvement du seuil a été adopté par ordonnance par le Conseil des Ministres le 21 octobre 2019.

En conclusion : le placement en crowdfunding immobilier se traduit par des émissions obligataires dans la majeure partie des cas. Réaliser des investissements en crowdfunding devient de facto un investissement à la fiscalité très intéressante dès lors que l’on a ouvert un PER ou un PEA PME ETI. Imaginez de souscrire à des projets en obligataire à 10% annuel net d’impôts.

Bis repetita avec les investissements locatifs en crowdfunding immobilier. Dans la majorité des cas, l’investisseur devient un actionnaire d’une société par actions qui acquiert un bien. Loger ses actions dans un PEA PME permet de défiscaliser non seulement les revenus locatifs mais aussi la plus-value à la revente du bien.

Dès que l’investissement se réalise à partir du compte espèces du PEA et avec les précautions indiquées ci dessus,  le crowdfunding immobilier devient un investissement sans « impôts » sans « impact sur l'IFI » .