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Les porteurs de projet du crowdfunding immobilier sont en majeure partie des promoteurs et/ou des marchands de biens. Certains peuvent être aussi aménageurs lotisseurs mais dans le monde du financement participatif ils sont présents dans une moindre mesure.

Les quatre grands types d’investissement que les plateformes de crowdfunding immobilier comme EuroRaiser proposent, sont le refinancement de fonds propres d’opérations de promotion, celles des marchands de biens, le financement ou refinancement d’opération d’aménagement de terrains en revente à la découpe et le financement corporate qui peut se représenter par une succession de tranches de financement la majeure partie du temps liées à des projets distincts.

Nous répondons ici à une question souvent posée par certains de nos investisseurs nouveaux dans le financement participatif immobilier: La différence entre le métier de promoteur et de marchands de biens. Bien que le but ultime soit de vendre un logement, les différences reposent sur la nature des travaux, des autorisations, de la fiscalité, mais aussi dans la durée, dans le niveau de marge et le niveau de fonds propres requis pour le financement bancaire parmi les plus importants.

Le métier de promoteur consiste à acheter un terrain, obtenir un permis de construire purgé, aménager le terrain, vendre sur plan et commencer la construction et s’assurant que la trésorerie de l’opération fasse l’objet de recettes et de dépenses de telle manière à rester à l’équilibre le plus souvent possible et en fin de projet à la garder positive.
Le financement peut faire appel à un crédit ou un concours bancaire. Ce dernier pouvant être plus avantageux quand le promoteur peut fournir une trésorerie de départ sous forme de compte courant d’associés sur la structure opératrice de promotion. Pour que les banques accordent un crédit, le promoteur doit démontrer posséder en fonds propres 10% du chiffre d’affaires. Les fonds propres se traduisent souvent par dépôt auquel s’ajoutent les sommes éventuellement engagées pour le montage de l’opération.

Le métier de marchand de biens lui consiste en la rénovation ou la réhabilitation d’un bien que la marchand doit acquérir (à frais de notaire réduits), rénover ou réhabiliter et revendre en général sous les 5 ans si travaux ou 2 ans sans. Une réhabilitation consiste à réaménager un bâtiment ou un local en gardant l’aspect extérieur et en y améliorant le confort intérieur. La réhabilitation suppose le respect du caractère architectural des bâtiments.

La rénovation et la revente en l’état à la découpe représentent le reste des opérations, à une extrémité nous parlons d’opérations consistant à raser un bien pour le reconstruire avec des matériaux conformes plus innovants fournissant un visuel contemporain et avec souvent des performances énergétiques bien meilleures avec ou sans changement de destination. Très souvent, cela peut aussi consister en une rénovation « douce » où les façades peuvent être rafraichies, les isolations renforcées, les huisseries remplacées, les peintures et les sols intérieurs refaits. Enfin, dans le cas d’une redécoupe, des parties communes sont aménagées de manière à pouvoir revendre plusieurs lots sous la forme d’une copropriété. Sous sa forme extrême, la revente à la découpe peut exister sans aucuns travaux. Le marchand de biens doit en moyenne fournir en fonds propres 20 % du chiffre d’affaires total de l’opération.

La première différence entre les deux métiers réside donc dans le type d’opération menée et la deuxième dans le pourcentage de fonds propres nécessaires pour obtenir les accords bancaires.

Les troisième et quatrième différences notables résident dans la durée et dans les accords administratifs à obtenir au préalable. En général, une opération de promotion dure entre 36 et 48 mois. Une opération de marchands de biens quant à elle dure entre 6 et 30 mois. Une opération de promotion requiert systématiquement un permis de construire purgé alors qu’une grande partie des opérations de marchands ne requiert qu’une déclaration préalable de travaux, mais les rénovations lourdes requerront un PC. (PC ou DP ?).

Le traitement de la TVA diffère entre les deux métiers (cinquième différence). Le promoteur est dans le régime de la TVA résiduelle comme toute société : L’entreprise reverse 20 % de la valeur finale en TTC, mais peut récupérer la TVA sur les travaux effectués. Le cas du marchand de biens est beaucoup plus complexe à appréhender car le régime de TVA dépend des travaux à effectuer. Souvent le marchand se réfère à un expert-comptable ou un avocat fiscaliste pour déterminer sous quel régime l’opération qu’il envisage va tomber.

Dans le cas d’un projet de marchand de biens, en gros 3 régimes de TVA sont possibles : La TVA résiduelle comme dans le cas du promoteur, la TVA sur marge et enfin pas de TVA à reverser. Le cas simple où il achète un bien pour le revendre sans travaux, il est clair que malgré la présence de plus-value, il n’y a pas de valeur ajoutée à la revente sans modification. Donc ce cas est clair, il n’y a pas de TVA à reverser à l’état.

La complexité réside dans la nature des travaux. Si la nature des travaux rentre dans le champ de la description d’un immeuble neuf construit à partir d’un immeuble ancien alors la TVA résiduelle s’appliquera comme si l’immeuble était neuf et on rentre dans le cas de la TVA du promoteur (article du code). À l’inverse, si le caractère des travaux « au sens fiscal » du terme ne peut conduire à requalifier le bâtiment comme étant neuf alors c’est la TVA sur la marge finale qui s’appliquera.

Les structures juridiques opérationnelles diffèrent elles aussi (sixième). Les promoteurs auront tendance à créer des SCCV (société civile construction vente) mais si des parcelles sont vendues non construites par l'opération alors une SNC (société en nom collectif) sera parfois choisie. Les marchands de bien peuvent utiliser leur société en direct pour réaliser l’opération, mais parfois ils se structurent avec des sociétés de type SAS, SARL ou des SNC. (voir à ce sujet l’article de Yoni le marchand de biens). Dès lors que plusieurs opérations sont à mener en parallèle, la création de sociétés opérationnelles sous-jacentes distinctes est requise par les banques et les prêteurs institutionnels.

Au vue du parc actuel et de la rareté des terrains nus dans ou à proximité des zones urbaines, le pourcentage des opérations de marchand de biens va s’accroitre. Elles risquent aussi d’être privilégiées par les mairies et les comités d’agglomération car elles peuvent fournir des logements plus rapidement tout en valorisant des constructions existantes sans demande administrative lourde. Les "crowdfunders immobilier" doivent s'attendre à voir de plus en plus ce genre de projets à financer.