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Crowdfunding solidaire : le portage immobilier
Le portage immobilier ?
Crowdfunding et portage, ou comment ajouter la dimension solidaire à nos investissements immobiliers.
Le portage immobilier : Le portage immobilier permet à une personne de rendre son patrimoine immobilier liquide. La nécessité d’obtenir des liquidités est diverse : difficultés financières passagères, besoin d’investissement pour son entreprise, achat d’un bien immobilier plus adapté pour les seniors, situation professionnelle difficile suite à un accident, etc… En effectuant une vente de son bien immobilier avec une option de rachat (vente dite à réméré), le propriétaire vend son bien, mais il conserve le droit de le racheter à un prix convenu lors de la vente pendant une période pouvant aller jusqu’à 60 mois. Le propriétaire-vendeur devient donc locataire de son ancien bien pendant la période de portage jusqu’au moment où il peut le racheter.
Les acquéreurs : en général il s’agit d’une ou plusieurs personnes physiques qui se regroupent au travers d’une plateforme de portage pour acheter le bien sous forme d’une indivision. Acheter un bien occupé par un locataire permet de percevoir les loyers (en mode LMNP) avec des rendements allant de 5% à 6,5% par an.
La décote et les frais : Le bien immobilier objet du portage se vend à un prix convenu qui comporte une décote par rapport au prix du marché généralement de 35% et se rachète généralement à 75% de sa valeur pour tenir compte du remboursement des débours (frais de notaire, frais d’agence ou de conseil). Du côté de l’acquéreur, acheter un bien décoté est intéressant dans le cas où l’option de rachat n’est pas exécutée. L’acquéreur pourra le revendre rapidement en opérant une mise en vente à un prix inférieur au marché.
Les risques : Le risque de vacance du bien est nul car le propriétaire reste dans les lieux tout le long du portage. L’acquéreur est protégé des impayés par la mise en place de garantie mais surtout par le fait que le locataire en cas d’impayés perd sa faculté de rachat. Le contrat de bail est alors dénoncé et le bien peut être mis en vente par l’acquéreur. Selon nos observations, les plateformes de portage font un travail d’analyse poussé en amont et seuls 10% à 15% des dossiers se terminent avec une vente sur le marché.
La différence avec l’investissement locatif ?
Les différences avec un investissement locatif classique en LMNP résident principalement dans la durée de l’investissement limitée à 5 ans par la loi, la décote du bien à l’achat, le remboursement des débours au moment du rachat et l’absence de vacance locative. S’ajoute bien évidemment la dimension solidaire et responsable de ce type d’investissement qui donne, aux personnes bénéficiant de cette démarche, une seconde chance.
Le portage tel qu’il se pratique ?
Le portage immobilier est un investissement en LMNP généralement opéré à travers une indivision, et bénéficiant d’un abattement fiscal total ou quasi-total sur la durée de l’investissement. Le revers de la médaille est que le ticket d’entrée restera élevé pour un investisseur, cette mise de fonds constituera vraisemblablement une grosse partie de son épargne, et ne permettra sans doute pas une dilution du risque au sein du portefeuille entre plusieurs investissements. C’est pour cette raison que les plateformes mettent généralement en place une indivision entre les investisseurs afin de réduire le ticket d’entrée. La pratique veut que le nombre d’investisseurs soit limité à 4.
Crowdfunding et portage immobilier
EuroRaiser croie fortement à l’engouement de cette génération d’investisseurs à investir dans des projets où la dimension de rendement est moins importante que la dimension sociale. On le voit sur les plateformes de dons avec contrepartie, le financement local d’affaires, le financement de projet d’énergie renouvelable.
EuroRaiser a ajouté au crowdfunding immobilier locatif la dimension de la solidarité. Nous choisissons avec nos partenaires, les affaires de portage qui correspondent aux critères et aux valeurs qui sont les nôtres et nous les mettons en ligne.
Crowdfunding immobilier solidaire
Le bien est acquis par une société d’investissement partenaire d’EuroRaiser qui va faire appel aux membres d’EuroRaiser pour financer tout ou partie de l'investissement par le biais d’une émission d’obligations. Le taux de l’obligation est calculé pour se rapprocher de celui d'une SCPI. L'investissement peut se faire directement ou à travers un PEA-PME pour bénéficier des avantages fiscaux associés.
La société d’investissement acquiert le bien et touche les loyers. Ses revenus servent à rembourser les coupons tous les ans, les intérêts du prêt bancaire, les frais et taxes divers. Lors de la revente du bien, les principaux des emprunts sont remboursés et un boni peut être distribué sur la marge éventuelle effectuée.
Au final, l’investisseur peut généralement souscrire à partir de 1000 euros dans une opération de portage immobilier sans avoir les soucis liés à la gestion d’une indivision avec un niveau de rentabilité nette comparable à celui proposé par la société de portage immobilier.
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