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1-- Le CrowdEquity : Crowdfunding en Actions

Le crowdfunding ou le financement participatif utilise des outils de type Obligations, Minibons ou Actions que les Conseillers en Investissement Participatif enregistrés à l'ORIAS peuvent proposer pour financer des projets qu'ils ont sélectionnés.

Le CrowdEquity, terme générique de l'investissement par actions, est un sous-ensemble du crowdfunding de manière générale.

Au travers de l'acquisition d'une part de capital d'une société qui se matérialise par l'octroi d'actions l'investisseur devient un actionnaire. Ces titres confèrent un certain nombre de droit, droit au bénéfice lors de distribution, droit à l'information et droit de vote aux assemblées ordinaires ou extraordinaires.

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2-- Pourquoi l’immobilier locatif ?

Génération de revenu : L’immobilier locatif, de manière générale est générateur de revenu grâce aux loyers perçus. Investisseur propriétaire du bien : L’investisseur devient actionnaire d’une société qui acquiert le bien. L’investisseur devient propriétaire du bien par l’intermédiaire de cette société interposée. En face de son investissement, il n’a pas un titre de créance mais un titre de capital et donc un actif solide : un bien immobilier.

Un investissement contrôlé car à objet social unique : L’investissement par l’intermédiaire de cette société est focalisé de manière unique sur le bien ; a contrario d’un fonds dont les actifs sont multiples et donc plus difficilement contrôlables pour l’investisseur. L’investisseur qui souscrit à des actions de cette société n’investit donc que dans ce bien immobilier et dans aucun autre produit d’investissement. L’objet social de cette société est défini autour d’une et une seule acquisition.

L’avantage fiscal du PEA : avec un PEA dans lequel l’investisseur peut loger ses actions, les dividendes (revenu locatif) et les boni de liquidation (à la revente du bien) sont exonérés d’impôts sur le revenu après huit ans dans la limite de 10% annuel. Cette durée s’aligne bien avec les durées classiques de garde de bien immobilier.

L’avantage fiscal de la holding : Si une personne physique utilise une holding pour ses besoins propres, un investissement minimum de 5% du capital de la société entraîne un régime fiscal mère fille. Dès lors que cette société mère est assujettie aussi à la fiscalité (même au taux réduit de 15%) alors elle déduit 100% des dividendes de la fille et réintègre 5% en frais et charge ce qui signifie au bout du compte une fiscalité aux alentours de 1,4% (si taux normal d’imposition de 28%) des dividendes versés par la fille. voir article

Amortissement : Les dépenses liées aux travaux, les meubles (cas LMNP) et le bâtiment en lui-même s’amortissent au cours du temps permettant d’alléger ainsi la charge fiscale de la société.

Abattement des charges : L’ensemble des charges de fonctionnement de la société se déduit des revenus : taxe foncière, gestion administrative, financière juridique et technique, les charges de copropriété, les frais divers (comptable, banque)…

Le levier bancaire : Il s’agit ici d’investir seulement sur une portion uniquement des couts d’acquisition. L’intérêt du levier réside entre la différence de taux du prêt et le rendement locatif du bien. En effet, il vaut mieux investir peu (20 à 30% du bien constitue ainsi le capital initial) et emprunter le reste. Pas besoin de se déplacer soi-même c’est la société dont l’investisseur devient actionnaire qui fait le prêt. Les investisseurs déposent seulement le capital initial et la banque fournit le reste pour couvrir l’achat et les frais d’acquisition.

TVA : Voir plus bas

3-- Comment s'organise l'immobilier locatif chez EuroRaiser

Tout d'abord, nous sélectionnons un bien selon deux critères fondamentaux. La capacité de forte plus-value à la revente du bien et/ou sa propension à générer des revenus locatifs avec un rapport loyer annuel par prix d’achat du bien supérieur à 9%.

La réunion des deux critères est certes souhaitable, mais dans les cas pratiques nous parlons d’un cas ou de l’autre. Des paramètres bien précis sont à prendre en considération: La localisation, les travaux éventuels à effectuer, le taux de vacance locative, le coût de construction ou de rénovation, l'existence éventuelle d'un bail et l’adéquation entre le loyer qui se pratique dans les environs immédiats et le prix d’achat.
EuroRaiser signe une promesse de vente avec les conditions suspensives adéquates et une clause de substitution au bénéfice de la société EuroLoc-1. Les conditions suspensives sont liées au succès de la collecte, à la bonne exécution des travaux préalables ainsi qu’à l’obtention d’un prêt éventuel pour y réaliser un effet de levier.

Dans le cas favorable où les conditions suspensives ne sont pas réalisées, EuroRaiser crée la société EuroLoc-1 SAS avec le capital initial correspondant à une action. L'Autorité des Marchés Financiers nous impose que chaque actionnaire dans le cadre de l'immobilier locatif, puisse exercer son pouvoir de manière discrétionnaire direct et continu. Ainsi, le nombre de titres en capital sera limité et le montant de la collecte entre 20% et 35% du montant total de l’acquisition. Quand on parle d’acquisition

Les fonds de la collecte sont transférés sur le compte d’EuroLoc-1 pour opérer l’augmentation de capital et émettre les titres en capital. EuroLoc-1 se substitue à EuroRaiser pour l’acquisition du bien, signe le prêt le cas échéant et devient propriétaire du bien en signant la réitération.

Le bien peut être mis en gérance par le biais d’un professionnel qui prendra soin de faire de la publicité et de faire la gestion administrative, financière et technique du bien. L’acquisition faite par l’intermédiaire d’une société dédiée permet d’optimiser la fiscalité en utilisant des mécanismes standards d’amortissement sans le recours à des niches fiscales.

4-- Rendement locatif

Nous ne pouvons pas communiquer sur le rendement locatif de chaque bien que nous mettons sur notre site. Cependant, nous pouvons donner l'ensemble des informations, bail, loyer prévisionnel, vacance prévisionnelle, coût des travaux de rénovation, tableaux d'amortissement du bien, des meubles le cas échéant, le montant de l'assurance, de la taxe foncière, la calcul des impôts de société, etc... Sachez néanmoins que notre but est de dépasser les scores observés par les SCPI.

5-- Cession des titres

Si l'assemblée des associés décide de vendre le bien, les produits de la vente seront remis au capital et les boni seront calculés par l'expert- comptable de la société qui sera liquidée de par l'extinction de son objet social. Les titres seront alors cédés. Les statuts de la société EuroLoc-1 contiennent les modalités de cession des titres de capital de la société.

6-- Le PEA

On distingue 3 types de PEA, PEA bancaire, PEA assurance et PEA-PME. (voir fiche pratique).

Le PEA assurance est souscrit auprès d'une compagnie d'assurance. Il prend la forme d'un contrat de capitalisation en unités de compte. Les sommes versées sont investies dans des titres pouvant figurer sur un PEA bancaire. Les supports d'investissement sont identiques au PEA bancaire, mais vous ne pouvez pas les acheter en direct. Le PEA-PME est destiné à financer les petites et moyennes entreprises (PME). Il fonctionne comme un PEA bancaire à l'exception du plafond des versements (75 000 €) et des titres pouvant y être investis.

Le PEA bancaire permet d'acquérir un portefeuille d'actions d'entreprises européennes tout en bénéficiant, sous conditions, d'une exonération d'impôt. Le plafond est de 150 000 €.

Le PEA bancaire et le PEA-PME sont cumulables.

Attention : EuroRaiser n’est pas une société de conseil en fiscalité. Le souscripteur doit se référer au conseiller fiscal de son choix afin de valider sa stratégie et ses choix pour l’inscription en compte-titre de son PEA.

7-- Les aspects de la TVA

Nous ne parlons ici que des règles applicables aux loyers perçus.

7.1- Loyers perçus

Les locations non meublées ou non aménagées, à destination d’un professionnel ou d’un particulier sont en principe exonérées de TVA. Toutefois, par exception, la location d’emplacements de stationnement est imposable sauf si elle est étroitement liée à la location d’un local destiné à un autre usage (par exemple : habitation).

Les loyers perçus « réputés » commerciaux sont imposables. Un loyer commercial n’est pas défini uniquement par le fait d’être l’objet d’un bail commercial. Il faut donc être vigilant sur le type d’activité menée par les locataires du bien.

7.2- Déclaration de TVA

Si la SAS engrange des revenus immobiliers de particuliers par exemple, les revenus perçus ne sont pas assujettis à la TVA, ce qui signifie que la société ne peut recouvrir la TVA émanant des factures des fournisseurs. Par contre toutes les factures TTC sont déductibles.